2022年以案释法典型案例（七）交易中房产被查封 买房人该如何救济

　　全款购买二手房后，出卖人另案涉诉导致房屋被法院查封，无法办理过户手续，买受人如何进行救济？近日，江西省南昌市西湖区人民法院审理了一起执行异议之诉，法院以买受人梁某已支付全部房款且实际占有为由，认定买受人可以排除法院对房屋的执行，依法判令：确认案涉房产归买受人梁某所有；停止对案涉房产的执行。

　　法院查明，2017年7月，梁某与许某签订《房屋买卖合同》。合同约定，梁某购买许某名下某房产，价款19.7万元，付款方式为一次性付款，合同签订后梁某支付5万元定金，由许某代管。

　　梁某于签订合同当日依约支付了定金5万元，不久后又向许某转款14.7万元，购房款全部付清。之后，许某将房产证原件、房屋钥匙等交付给梁某，梁某对房屋进行装修入住并使用房屋至今，但梁某与许某尚未完成房屋过户。后因某租赁站与许某及其爱人赵某因钢管租赁产生纠纷，某租赁站于2020年提出财产保全申请，法院依法裁定对该房产进行了查封。

　　为此，梁某向法院提出案外人执行异议之诉，请求法院不得执行该房产，并确认房产归自己所有。

　　法院经审理认为，本案中，梁某与许某之间签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应予以确认。鉴于梁某在法院执行前已经签订合法有效的买卖合同并合法占有该不动产，已经支付全部价款，且并非基于自身原因未办理过户登记，其在房屋买卖过程中系善意且无过失，虽然未办理房屋过户手续，但梁某对诉争标的享有物权期待权，该权利足以排除法院的强制执行。故梁某的诉请应予以支持，应依法确认诉争房产所有权由梁享有。

　　据此，法院依法作出如上判决。判决生效后，原被告均服判息诉。

　　符合条件可申请执行异议排除执行

　　法官庭后表示，出卖人与买受人签订房屋买卖合同后，房屋被法院查封保全或强制执行的，房屋买卖合同虽然仍属有效，但房屋处于司法查封状态，构成法律上的“履行不能”，买受人将面临“钱房两空”的窘境。为了保障买受人的合法权益，维护正常的房屋市场交易秩序，法官建议买受人选择以下几种途径依法进行救济：

　　一是提起案外人执行异议之诉，排除债权人的查封和执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十八条之规定，买受人需以案外人的身份提出执行异议，且其异议理由欲排除法院对涉案房屋的执行，需满足以下几个条件：涉案房屋需登记在被执行人（出卖人）名下；该执行系因出卖人和申请执行人之间的金钱债权而发生的执行；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　二是买受人可诉请解除《房屋买卖合同》，要求出卖人退还购房款并承担违约责任。如果查封发生在双方签订合同之后，购房合同是有效的，但是由于被查封房限制转让，因此合同无法继续履行。为避免损失扩大，买受人可以法律上的“履行不能”为由，依法要求解除《房屋买卖合同》，出卖人退还购房款并承担违约责任。需要说明的是，此种方案买受人将无法完成交易拿到房屋。

　　三是及时沟通协商，解封交易房屋。如买受人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，应及时跟法院、出卖人和债权人有效沟通协商，一方面，可以督促出卖人及时履行对债权人的债务，还清债务后，由债权人向法院申请解封；另一方面，由出卖人或买受人自己提供其他担保财产申请解除对房屋的查封。如解除查封担保是由买受人自行提供的，其可以向出卖人进行追偿。

　　本案中，买受人梁某选择了第一种救济途径，即向法院提起了案外人执行异议之诉以排除涉案房屋的查封和执行。法院通过审核双方签订合法有效买卖合同、梁某合法占有案涉房屋、已支付全部房款、房屋仍登记在出卖人许某名下等相关事实后，认定梁某对诉争标的享有物权期待权，可排除法院对房屋的执行。