以案释法四：70余万买房竹篮打水一场空

一套房屋，被两名购房者看中，一名购房者付了70余万元给原房主，“买”下这套已经被法院查封的房屋，并住了进去；而另一名购房者则是通过法院的司法拍卖购置了这套房屋。

最终，法院对私下交易的购房者强制腾房，并将房屋交给了拍卖买受人。那么，花了70余万元却“竹篮打水一场空”的购房者该如何维权？在司法拍卖期间，被执行人将房屋卖给他人，这样的行为又是否合法呢？

案例：买了查封房 70万“打水漂”

2016年10月，因一起债务纠纷，黄某名下一套136平方米的房屋被昆明市西山区法院依法查封。2017年7月，法院通过司法拍卖处置了这套房屋，所得款项偿还了黄某的涉案债务。

然而，时隔一年，通过司法拍卖买到了该处房屋的购房者却因为种种原因迟迟得不到房屋。7月29日，西山区法院执法二局的执行法官依法对这套房屋进行了强制腾房。但没想到的是，这套房屋里竟已经住进了“新业主”。

7月29日上午，执行法官来到这套位于西山区红星檀宫小区的拍卖房门口，几经敲门，屋内始终无人应答。随后，该小区物管人员赶到现场，并告知法官，这套房屋的原业主黄某去年就已搬离，据说，他私下把这套房屋卖给了现在已经住进去的“新业主”。

然而，这名“新业主”怎么都联系不上，执行法官决定采取强制措施，对房屋进行换锁。撬开房门后，法官依据屋内快递包裹上的电话号码，终于打通了“新业主”的电话。

“当时，黄某的这套房屋在网上挂着出售，我知道这个信息后就决定向他购买。”这名“新业主”说，“黄某说他欠了亲戚几十万元钱，房子被法院扣了，只要用我们支付的购房款把债还了，他亲戚就会去法院撤诉，房屋就可以过户给我们了。我就拿了70余万元现金给他，让他去处理这事。”

这名“新业主”介绍，去年5月，她和黄某签订了房屋买卖合同，并支付了70余万元购房款，当时黄某和她约定，房屋从法院解套后就办理过户手续。现在她都住了1年多了，却得知房屋不仅过不了户，还要被法院强制搬离，她实在难以接受。

西山区法院执行法官毛涛介绍，从法律上来讲，黄某和“新业主”签订房屋买卖合同时，该套房屋处于法院查封阶段，在此阶段任何人都无权处置该房屋，包括房屋所有权人。

法院工作人员介绍，房屋拍卖前，他们已多次告知黄某拍卖的相关事项，但黄某依然未及时履行还款义务；拍卖后，买受人的合法权益是受到法律保护的。该工作人员表示，房屋腾空后将依法移交给拍卖该房屋的买受人。

“现在‘新业主’只有通过合法途径来维护自己的合法权益，比如向法院起诉，要求依法解除双方的房屋买卖合同，并要求黄某返还她购房时所支付的购房款。”毛涛说。

释法：出售房屋者或构成非法处置查封财产罪

云南凌云律师事务所律师杨滔认为，该案中，通过拍卖程序买得房屋的买受人，其合法权益依法应当受到保护，包括移交房屋、办理产权过户手续等。需要注意的是，另外一名私下交易的房屋买受人，其合法权益保护问题主要涉及两个方面，一方面，房屋买受人可以通过民事合同纠纷诉讼，主张自己的权利保护；另一方面，房屋出卖人还可能涉及合同诈骗罪和非法处置查封、扣押、冻结的财产罪。

当然，房屋出卖人具体构成何罪，还需要公安机关立案侦查后才能最终确定。黄某关于非法处置查封、扣押、冻结财产罪的嫌疑是比较明显的，而是否构成合同诈骗罪，则需要进一步调查核实其虚构事实或隐瞒真相与非法占有财物的相关证据。在司法实践中，对于类似情形，最终犯罪嫌疑人被判处以上两种罪名的案例都是存在的，具体情况要依案件情况而定。杨滔提醒广大群众，购买被查封的房屋存在巨大风险。根据《城市房地产管理法》第37条规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。因此，购买查封房屋时所签订的买卖合同一般被法院认定为无效。

由于交易房屋存在被查封的情况，处于被限制转让的状态，所以合同中约定的交税过户等流程手续是无法履行的。此外，交易房屋被查封，表明房屋出售人的债务纠纷较多，房屋购买人支付的购房款有可能无法追回。因此，在购买房屋时，一定要认真核实房产的实际状态，不要轻信出卖人的说法，以免陷入困境。

本报记者 李艳